El año ha empezado con buenas noticias para el mercado de la vivienda. El de 2022 ha sido el mejor enero desde 2008 en términos de compraventas de casas y, por primera vez, llega una estadística que mide la naturaleza de compradores y vendedores de vivienda en España. Es decir, si son particulares o empresas. 

Fuentes del INE explican a idealista/news que durante todo este ejercicio el organismo va a publicar con periodicidad mensual los porcentajes de compraventa de viviendas según transmitente y titular. Una información que ha decidido hacer pública por su "relevancia estadística".

¿Y qué dicen las cifras? La respuesta es que la mayor parte de las operaciones tienen a los particulares como protagonistas. En concreto, el 69,1% de las 52.684 transacciones de enero han tenido a una persona física como comprador y vendedor, mientras que un 21,1% ha tenido a una persona jurídica como transmitente y a un particular como comprador. El resto del mercado (un 9,8%) está repartido entre operaciones en las que un particular es el vendedor y una persona jurídica el comprador (4,1%) y aquellas en las que ambos son empresas (5,7%).

Según la nota metolodológica del INE, la estadística define la persona física como "todo individuo del género humano, susceptible de ser sujeto de derechos y obligaciones", mientras que engloba en persona jurídica la "corporación, asociación o fundación de interés público y reconocida por la ley" y "no tiene existencia individual física". "También lo es toda asociación de interés particular, ya sea civil o mercantil, a la que la ley concede personalidad propia independiente de la de sus asociados".

Así pues, dentro de personas jurídicas se encuentran las promotoras, los bancos, los fondos, las cooperativas de viviendas o cualquier empresa que venda o compre una vivienda.

La serie histórica elaborada por el organismo arranca en enero de 2007 y lo cierto es que hay muchos parecidos entre las cifras de entonces y las más actuales. Hace 15 años, las operaciones entre particulares también dominaban el mercado (con un 69,2% del total), mientras que las ventas de empresas a particulares suponían una cuarta parte del mercado (25,1%). Lo más residual eran las operaciones entre personas jurídicas (2,3%), mientras que las que tenían a un particular como vendedor y a una empresa como comprador representaban un 3,4%. 

A grandes rasgos, la lectura que se extrae es que el peso de las transacciones de viviendas entre personas jurídicas sobre el total se ha duplicado y que también ha ganado protagonismo las ventas de particulares a empresas, en detrimento de las operaciones de personas jurídicas como vendedores y personas físicas como compradores (que pierde cuatro puntos, pasando del 25,1% al 21,1%).

Sin embargo, en términos interanuales se han producido descensos en todas las transacciones motivadas por empresas, llegando a retroceder hasta un 16,2% en las que tienen a otra persona jurídica como comprador, frente a la subida experimentada por las ventas en las que un particular ha ejercido de transmitente.

La evolución histórica de cada categoría

Las operaciones entre personas físicas siempre han sido las más numerosas del mercado. Según el INE, la cifra actual está cerca del récord de la serie histórica (el 72% que llegó a superar en abril de 2007) y en cuatro de los últimos seis meses su peso sobre el total de las operaciones ha superado el 70%. Atrás quedan los mínimos de 2013, el 'annus horribilis' del mercado de la vivienda, cuando los particulares representaron apenas un 42% del total de las compraventas mensuales. 

La siguiente categoría incluye las operaciones en las que el vendedor ha sido un particular y el comprador una empresa. Actualmente son las menos habituales y está lejos de los máximos que alcanzó en julio de 2011, cuando llegó a representar el 12,6% del mercado. Su peso mínimo fue en 2008, con apenas un 2% (la mitad de lo que suponen actualmente). En este caso estarían, por ejemplo, ventas de viviendas de particulares a empresas especializadas en fórmulas como la nuda propiedad o la vivienda inversa, o a inmobiliarias especializadas en la compra exprés de viviendas para venderlas posteriormente. 

El caso contrario es el de las ventas de viviendas por parte de empresas a particulares, donde estarían por ejemplo las operaciones de obra nueva, donde los inmuebles pasan de una cooperativa o una promotora a manos del cliente final. En este caso, la tendencia ha sido a la baja en los últimos años.

En enero de 2013, coincidiendo con el fin de la desgravación por compra de vivienda habitual (recordemos que los datos del INE proceden de los registradores y que llevan cierto decalaje temporal), batió récord al representar prácticamente el 40% del mercado. Sin embargo, desde que tocó suelo en abril de 2020, en plena pandemia, la cifra se ha estabilizado en la horquilla del 20-25%. Actualmente suponen una de cada cinco transacciones mensuales, aproximadamente. 

La última categoría serían las compraventas protagonizadas solo por personas jurídicas, que actúan tanto de transmitentes como de compradores. En este caso se ha producido una tendencia al alza, llegando a duplicar su peso entre enero de 2007 y enero de 2022. No obstante, su cénit fueron precisamente los años posteriores a la crisis económica, cuando grandes fondos de inversión compraron carteras de viviendas, sobre todo las que se habían adjudicado los bancos. A principios de 2013, su peso llegó a superar el 16% del total de las transacciones mensuales, mientras que en los últimos dos años han representado ente el 5% y el 7% de las operaciones.